افراز چیست؟
افراز یعنی جدا کردن سهم مشاع (غیر منقول) در فرضی که یک یا چند نفر از شرکا راضی به تقسیم کردن نباشند. در نظر داشته باشید ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص داده شود با تقاضای هر یک از شرکا به دستور دادگاه محا وقوع آن فروخته می شود.
ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع
تفکیک چیست؟
از نظر لغوی تفکیک به معنای جز جز و جدا کردن می باشد. اما در عرف ثبتی، تقسیم مال غیر منقول به قطعات کوچک تر را تفکیک می گویند. به عبارت دیگر تفکیک در املاک به معنای تقسیم کردن اموال غیر منقول به اندازه های کوچک تر است. در اصطلاح ثبتی از این تعریف استفاده می شود.
تفاوت تفکیک و افراز چیست؟
- ملک با داشتن تنها یک مالک نیز قابل تفکیک است، به عبارت دیگر برای تفکیک حالت اشاعه لازم نیست. در صورتی که در افراز نیاز است بیش از یک مالک وجود داشته باشد. به این معنا که حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد.
- تفکیک با رضایت و توافق مالکان مشاع صورت می گیرد. یعنی آن که در تفکیک اختلافی وجود ندارد. اما در افراز عدم توافق و رضایت و همچنین وجود اختلاف مالکان اتفاق افتاده است. در این شرایط مالکان قصد قطع حالت اشتراک را دارند.
- تفکیک فقط تقسیم ملک است اما افراز تقسیم ملک توام با تعیین سهام است. قطعات افرازی به نسبت سهم هر مالک به آن ها اختصاص می یابد. به این دلیل است که وجود اشاعه در افراز ضرورت دارد. اما در تفکیک این امر ضروری نیست و مالک می تواند ملک خود را با رعایت مقررات حاکم بر تفکیک از جمله ضوابط و مقررات شهرداری به ترتیبی که بخواهد تفکیک کند.
- در صورت اعتراض به تفکیک از طرف یکی از شرکا ادامه عملیات تفکیک متوقف می شود و تنها با رضایت معترض می توان ادامه آن را انجام داد. اما اعتراض به افراز مسموع نیست مگر در زمان اتمام آن. (رسیدگی به اعتراض نسبت به افراز ملک در صلاحیت مرجع قضایی دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.
- در تفکیک به دادگاه مراجعه نمی شود بلکه تفکیک در اداره ثبت انجام می شود. (ماده 150 قانون ثبت اسناد و املاک) اما افراز هم در اداره ثبت و هم در دادگاه قابل پیگیری است. (ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع) بنابراین تفکیک همیشه در صلاحیت اداره ثبت است اما افراز ممکن است در صلاحیت اداره ثبت یا دادگاه باشد.
- افراز یا عدم افراز همانند رای مراجع قضایی است و با افراز ملک و عدم اعتراض در مهلت مقرر هر یک از مالکان مشاع می توانند بر سهم خود تسلط پیدا کرده و با تسلیم سند مالکیت مشاع به واحد ثبت سند مالکیت شش دانگ قطعه اختصاصی را تقاضا و دریافت کنند.
- در افراز رای صادر می شود اما در تفکیک صورت جلسه تفکیکی تنظیم می شود. در تفکیک پس از تنظیم صورت مجلس تفکیکی توسط اداره ثبت، مالک یا مالکین جهت تقاضای تنظیم تقسیم نامه بر اساس صورت مجلس تفکیکی باید به دفتر اسناد رسمی مراجعه نمایند.
- در تفکیک سهم تمامی افراد جدا و ملک از حالت مشاع خارج می شود یا اگر مالک یک نفر باشد، ملک به قطعات کوچک تر تقسیم می گردد. بنابراین تفکیک خواه مالکیت برای یک نفر باشد یا چند نفر ملک به قطعات عدید دو یا بیشتر تفکیک می شود، اما در افراز فقط سهم خواهان ( قدرالسهم متقاضی افراز) جدا می شود و بقیه ملک مشاع باقی می ماند و حالت اشاعه خود را از دست نمی دهد.
- در صورتی که نسبت به تفکیک اعتراض شود موضوع اعتراض در اداره ثبت رسیدگی می شود، اما اگر نسبت به افراز اعتراض گردد پرونده جهت بررسی به دادگاه ارسال می شود.
۱۴۰۴/۰۴/۱۳ | دانستنی های حقوقی | وحید یوسفی مهر | بازدید: 6 | 1751993753